오래되고 낡은 주거환경을 새롭게 만들어 가는 과정에 속해 있는 재개발과 재건축은, 1970년대 급격한 산업화 / 도시화 과정에서 발생한 부족한 주택문제로 대량의 주택 및 아파트가 공급되며 나온 체계적이고 효율적인 관리 및 정비 관련 정비사업의 일종이다. 도시 재개발법, 도시 저소득 주민의 주거환경 개선을 위한 임시 조치법, 주택건설촉진법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 등이 시행되다가 이후에 단일법 체계로 '도시 및 주거환경 정비법'이 제정되었다. 쉽게 도시정비법이라고 한다. 도시정비법상 정비사업에는 크게 '주거환경개선사업' , '재건축사업' , '재개발사업'의 3가지 종류가 있는데 오늘은 재개발과 재건축의 차이에 대해 알아보자
▶ 총론
재개발과 재건축 차이는 쉽게 말해 인근 지역까지 모두 개발하는지, 아니면 오래된 집만 다시 짓는지의 차이다. 즉, 재개발 사업은 지역 전체를 개발하는 개념이고, 재건축은 오래된 기존 주택이나 아파트를 허물고 신규아파트를 짓는 개념이다. 보통은 전문가가 아닌 일반인들은 빌라를 재개발, 아파트를 재건축이라고도 한다.
▶ 재개발 사업 (공공사업)
재개발사업의 큰 목적은 도시기반 시설이나 경관을 재정비하는 공공 성격이 강한 사업이라고 보면 된다. 정비기반 시설이 (도로, 공원, 주차장, 광장 등과 같은 생활 편의를 위해 필요한 것들) 열악하고 노후 / 불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선한다. 또 상업지역 / 공업지역 등에서 도시기능을 회복하거나 상권을 활성화시키기 위해 진행되기도 한다. 재개발을 하기 위해서는 먼저 구역지정고시를 받은 후에 해당 구역 거주주민들이 제출한 재개발 계획을 검토하고 나서 그에 대한 허가가 승인되어야만 재개발이 가능한 지역으로 지정받을 수 있다. 재개발사업의 조합원 자격은 토지나 건축물 중 하나만 소유해도 조합원 자격을 취득할 수 있고, 지상권자도 자격을 취득할 수 있다. 조합이 설립되면 사업에 동의하진 않더라도 일정 요건을 충족하면 자동으로 조합원이 되며, 일정 부분 강제가 있다고 볼 수 있고, 탈퇴는 나중에 분양신청단계에서 분양을 받지 않으면 탈퇴할 수 있다. 재개발은 주로 오래된 빌라나 단독주택, 다가구가 밀집된 곳이어서 주민들의 각자 사정도 다르고 현 상태를 유지하거나 그대로 살기를 원하는 사람도 많아서 주민 단합이 잘 안 되는 경우가 빈번하여 사업을 진행하기가 쉽지 않다. 그래서 주민들보다는 공공 주도적인 성격이 강하다. 규제 또한 재건축과 달리 재개발은 공공성이 많아 상대적으로 덜한 경향이 있다. 마지막으로 보상금 관련해 재개발은 '세입자 주거이전비' 및 '상가 영업보상비' , 이사비, 이주비를 받을 수 있다. 또한 초과이익 환수제라는 것이 있는데 재건축과 달리 재개발에는 부여되지 않는다.
▶재건축 사업 (민간사업)
재건축사업은 주민들의 의견을 모아 '아파트가 오래됐으니, 우리 아파트 새로 짓자'는 걸로 보면 이해가 쉽다. 기반시설자체는 비교적 양호하여 정비하지 않고, 노후 또는 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업을 말한다. 즉, 기존에 조성된 공공시설은 정비하지 않고, 노후된 주택만 철거하고 새롭게 건설한다고 보면 된다. 재건축 사업은 재개발 사업과 다르게 이미 주거환경이 갖추어진 곳에 주택만 새로 짓기 때문에 민간사업일 가능성이 크다. 주로 오래된 아파트를 신축 아파트로 바꾸게 되면, 매우 큰 폭으로 파트 가격이 상승하게 되므로, 아파트 주민들이 적극적으로 주도해서 진행하는 경우가 대부분이다. 그래서인지 재건축 관련 투기수요가 많아 상대적으로 규제를 더 강하게 한다. 재개발 사업은 안전진단을 받지 않아도 되지만, 재건축 사업은 아파트 등에 대한 안전진단을 반드시 받아야 한다. 안전진단을 통과해야만 재건축이 진행될 수 있고 꽤 복잡한 절차와 긴 시간이 걸린다. 보통 10년 정도 걸려서 완공이 되고, 중간에 중단되거나 엎어지는 경우도 많이 있다. 그러나 모든 조건이 구비되면 재개발보다는 재건축 사업이 진행속도면에서는 빠른 편이다. 재건축 사업은 개발되는 구역의 토지와 건물을 함께 소유하고 있어야 조합원 자격이 주어지는데 자동 취득되는 재개발 사업의 조합원과 달리 재건축 토지건물 소유자는 동의서를 내지 않을 경우 조합원 지위가 박탈되지만, 조합원 자격을 선택할 수 있다는 이점이 있다. 또 다른 방법은 매도청구권을 행사하면서 탈퇴할 수 있다. 재건축사업은 재개발사업과는 다르게 주거이전비 보상이 별도로 없다. 또한 '초과이익 환수제' 관련 재건축 사업에서는 재건축 조합설립 추진위원회 승인시점과 아파트 준공 및 입주시점을 비교해서 3천만 원을 초과할 경우 10 ~ 50%까지 일정 부분 정부가 세금으로 거두어 간다.
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